Comparables inmobiliarios
Comparables inmobiliarios con historial real
Buen comparable, buena tasación. GeoProp combina propiedades activas, inactivas e historial completo para que cada precio que sugerís tenga respaldo real, no una foto sesgada del mercado.
El comparable es la unidad básica de toda valuación inmobiliaria. Cuando un agente tasa una propiedad, lo que está haciendo en el fondo es preguntar: "¿qué pasó con propiedades parecidas a esta?". El problema es que la mayoría de las herramientas hoy responden esa pregunta solo con avisos vigentes — y eso es una respuesta incompleta.
El sesgo de mirar solo activos
Imaginá un barrio donde en los últimos 6 meses se publicaron 40 propiedades. De esas 40, 25 ya salieron del mercado (posibles ventas, reservas o bajas). Las 15 que quedan publicadas son justamente las que no tuvieron cierre: o están caras, o tienen algún problema, o son menos atractivas. Si tasás mirando solo esas 15, naturalmente vas a inflar el precio.
Es un sesgo clásico: la "muestra disponible" no es representativa de la "actividad del mercado". Para corregirlo necesitás ver también las 25 que salieron del mercado — eso es lo que hace GeoProp incluyendo propiedades inactivas como comparables.
Mirar solo lo activo es ver el mercado a la mitad.
Cómo se rankean los comparables en GeoProp
GeoProp prioriza dos dimensiones:
- Proximidad: misma manzana > manzanas vecinas > mismo barrio > barrios linderos. La cercanía física es el factor que más pesa para una valuación.
- Similitud: tipología (depto, casa, PH), superficie cubierta y descubierta, ambientes, antigüedad, estado.
Adicionalmente, cada comparable trae un indicador de estado (activo o inactivo) y, si está inactivo, una señal de cierre que sugiere qué tan probable es que haya tenido venta o reserva. Esto te permite ponderar al armar el informe.
Activos, inactivos e historial
Comparables activos
Te dicen a qué precio se está pidiendo hoy. Útiles para entender la "vidriera" del mercado.
Comparables inactivos
Te dan señales de cierre (posibles ventas, reservas o bajas) o muestran qué no funcionó a cierto precio. La señal más fuerte para entender qué está dispuesto a pagar el comprador real.
Historial de precio
Para cada comparable, GeoProp muestra los cambios de precio durante su vida útil. Una propiedad que arrancó a USD 250.000 y salió del mercado a USD 215.000 te dice mucho más que mirar solo el precio final.
Comparables en el flujo de tasación
Al armar un PDF de tasación, GeoProp te muestra los comparables ordenados, con badges visuales de estado y proximidad. Vos elegís cuáles incluís en el informe final, escribís una justificación corta por cada uno y ajustás el precio sugerido si querés. El cliente recibe un PDF donde cada comparable tiene foto, dirección, precio, USD/m², estado y tu justificación.
100% personalizable: elegí comparables directo desde el mapa
Además del ranking automático, podés elegir comparables a mano directamente desde el mapa. Navegás por la zona, clickeás cualquier propiedad que quieras sumar y se agrega al informe. Sirve para los casos donde tu criterio profesional manda — por ejemplo, una propiedad emblemática de la cuadra, un cierre reciente que conocés de cerca o un comparable atípico que el algoritmo no priorizó.
Cada tasación es 100% personalizable: agregás y quitás comparables, ajustás el precio sugerido, editás la justificación de cada uno y definís cómo se ve el PDF final. GeoProp te da el punto de partida con datos sólidos; vos cerrás el informe con tu criterio.
Más allá de la tasación: comparables como herramienta diaria
Los comparables no se usan solo al cerrar una operación. También sirven para responder preguntas cotidianas:
- "¿Cómo está mi propiedad listada vs. lo que vende la zona?"
- "¿Qué precio razonable puedo pedir antes de salir a publicar?"
- "¿Por qué mi cliente vendedor está pidiendo de más?"
- "¿Cuánto tarda en venderse una propiedad parecida a esta?"
Combinados con el mapa por manzana y las búsquedas guardadas, los comparables se vuelven la base de cualquier estrategia comercial seria.